Офисные помещения можно классифицировать на четыре категории : A, B, C и D. Помещения категорий А и В в целом отвечают требованиям западных стандартов к местоположению, состоянию и уровню обслуживания бизнес-центров, категория С является промежуточной, а категория D представляет собой так называемый «русский стандарт». В некоторых классификациях выделяют в отдельную категорию «Бизнес-парки».
Категория А
К бизнес-центрам категории А относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:
1. Местоположение Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города (престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов). Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.
2. Здание Бизнес-центр категории А занимает построенное в 90-х гг. или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие: - источников резервного электроснабжения - централизованной системы кондиционирования - централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная) - оптоволоконных каналов связи высокой емкости - скоростных лифтов - неограниченного количества телефонных линий - современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Охрана Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие ресепшн.
Управляющая компания бизнес-центра категории А – это профессиональная компания с известным брэндом (опыт работы на рынке офисной недвижимости – более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов).
Из более чем 150 существующих на сегодня бизнес-центров Санкт-Петербурга к категории А можно отнести только некоторые («Atrium at Nevsky 25», «The Sweden House», "Northern Capital House", «Белые ночи»). Первый в городе бизнес-центр, полностью отвечающий высшим требованиям этого класса - "Atrium at Nevsky 25". В этих бизнес-центрах наиболее высокие ставки аренды (на уровне от 300 до 600 USD за кв. м в год). Арендаторами офисных помещений таких бизнес-центров чаще всего являются крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.
Категория В
К бизнес-центрам категории В относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:
1. Местоположение Бизнес-центры категории В расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города. Класс В выделен территориями исторического центра города: части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга, - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей, станций метро).
2. Здание Бизнес-центр категории В занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории В характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие: - системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное) - централизованной системы отопления - оптоволоконных каналов связи Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.
4. Охрана Бизнес-центры категории В охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкой пропускной системой.
Управляющая компания бизнес-центра категории В – это профессиональная компания (опыт работы на рынке офисной недвижимости – более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов).
К бизнес-центрам класса "В" можно отнести офисы на Итальянской 5, а также такие комплексы, как МЦДС, Лен-Ютон (первая очередь), "Невский 80", "Europa House", Шпалерная 36, наб. Мойки 58 и некоторые другие. Арендные ставки варьируются от 160 до 500 USD за кв. м в год в зависимости от местоположения, вида из окна и пр. Величина арендных ставок вполне соответствуют уровню предоставляемого сервиса и доступна для крупных российских и зарубежных компаний.
Категория С
К бизнес-центрам категории С относят здания со следующими характеристиками:
1. Местоположение Бизнес-центры категории С расположены, как правило, в удаленных от центра города районах, но с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро. Чаще всего размещаются в административном здании, НИИ.
2. Здание Бизнес-центры категории С занимают обычно реконструированные бывшие административные здания и общежития, переоборудованные под офисные цели. Состояние помещений в таких зданиях варьируется от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Для бизнес-центров категории С характерно отсутствие охраняемой парковки.
3. Коммуникации Для бизнес-центров категории С характерно наличие: - достаточного числа телефонных линий - системы вентиляции.
4. Охрана Охрана в бизнес-центры категории С обеспечивается вахтером и пропускной системой.
Для бизнес-центра категории С характерно наличие внутренней и внешней управляющих компаний, а также служб эксплуатации и уборки.
Арендные ставки в таких бизнес-центрах находятся в диапазоне от 100 до 300$ за кв. м в год, а арендаторами являются небольшие компании среднего достатка.
Категория D
Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют. Достоинство бизнес-центров категории D – невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия работы.
Бизнес-парк
Категория «Бизнес-парк» включает в себя здания первых трех категорий, дополнительно предоставляющих специальной услуги, а именно: аренда складских, производственных и иных подсобны помещений.
Оценки по трем различным категориям могут не совпадать между собой. В этом случае берется самая низшая оценка из совокупности (1- Местоположение, 2 – Тип и технический уровень здания, 3 – Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса). Действительно, даже самое современное здание, с западной управляющей компанией, но расположенное за чертой города будет классифицировано по классу С.
Общие темы
